租售比与回本年限

这个工具在算什么

两个数：这套房每年能产出多少现金，以及按这个速度多久能把买房的钱收回来。 前者叫租金回报率，后者叫静态回本年限。它们是同一件事的正反面—— 互为倒数，用百分数表示时相乘恒等于 100。回报率 2%，回本就是 50 年； 回报率 4%，回本 25 年。知道其中一个，另一个就定了。

为什么要算这个？因为绝对房价没有参照系。一套房 300 万是贵还是便宜， 离开城市和地段根本没法回答。但租金是市场对这套房「居住价值」给出的实时报价， 用房价去除它，就得到了一个可以横向比较的比值。 这个比值把「贵不贵」这个模糊的问题，翻译成了「这套房每年能生出多少钱」这个可计算的问题。

拿默认那组数走一遍：房价 300 万，月租 5000 元。年租金 6 万，毛回报率 2%，静态回本 50 年， 换句话说房价是年租金的 50 倍、月租金的 600 倍。 再扣掉现实因素：一年空置 1 个月、每年持有与出租成本 6000 元， 实际到手的年租金只剩 49000 元，净回报率 1.63%，回本年限拉到 61.22 年。 毛口径和净口径之间隔着十一年多，这个差距全部来自那些不显眼的支出。

四个参数怎么填

房屋总价按用途选：判断手里已有的房子，填你当初的买入价； 判断要不要买，填现在的挂牌价或谈下来的成交价。两者算出来的结论可能完全不同， 因为它们回答的本来就是两个问题——「当年这笔钱花得怎么样」和「现在这笔钱该不该花」。

月租金是这个工具里最需要认真对待的一栏。 务必填同小区同户型近期的实际成交租金，不是中介挂出来的报价。 报价通常带水分，而回报率对租金极其敏感：同样 300 万的房子， 月租 5000 元时毛回报 2%、回本 50 年；月租 4000 元时毛回报 1.6%、回本 62.5 年。 租金只差两成，回本年限就多了十二年半。

每年空置月数按你的换租节奏填。 一年一换、每次空一个月是很常见的情况，稳定长租的可以填 0。 这一栏只影响净口径，不影响毛回报率。

每年持有与出租成本是个容易低估的口袋： 物业费、公共维修、家电更换、墙面翻新、租赁相关税费、中介佣金摊到每年的部分， 都应该算进来。它不像租金那样按月提醒你，但每一笔都实实在在从收益里扣掉。

几个反复有人踩的坑

只看毛回报率就下结论。 300 万的房子月租 5000 元，毛回报率 2% 听起来还行。 但扣掉一个月空置和每年 6000 元成本之后，净回报率只有 1.63%， 回本年限从 50 年变成 61.22 年。毛口径永远比实际乐观， 两个口径之间的距离取决于你的空置率和维护支出——租客越勤换、房子越旧，这个距离越大。

拿绝对房价互相比较。 「这套 80 万，那套 500 万，当然选便宜的」——这个推理在现金效率上是站不住的。 房价 80 万月租 2200 元的房子，毛回报 3.3%、回本 30.3 年； 房价 500 万月租 7000 元的房子，毛回报 1.68%、回本 59.52 年。 前者的现金产出效率几乎是后者的两倍。当然它们的居住体验、地段、流动性都不一样， 但至少在「每年能生多少钱」这个维度上，比值给出的答案比价格标签清楚得多。

把静态回本年限当成投资收益预测。 静态两个字是关键：它假设租金不涨不跌、房价不涨不跌、收到的租金也不再投资。 现实中这三条假设一条都不成立。所以 50 年这个数字的含义不是「五十年后回本」， 而是「按当下的租金水平，这套房的现金产出效率相当于每年 2%」。 它是个横向比较的尺子，不是一个时间预言。

把租售比和月供混在一起算。 有人会问「租金能不能覆盖月供」，那是另一道题。 租售比衡量的是资产本身的产出效率，和你用全款还是贷款买无关； 租金对月供的覆盖率衡量的是你的现金流压力，和你的首付比例、贷款年限直接相关。 两道题的答案可能截然相反——一套回本年限很长的房子，如果首付给得足够多， 月供照样可以被租金覆盖。别把它们搅成一锅：先用这个工具判断资产本身值不值， 再用房贷计算器算月供，最后才谈现金流覆盖率，顺序反了容易得出自相矛盾的结论。

边界与假设

本工具算的是静态口径：假设租金不变、房价不变、租金收入不再投资，不考虑贷款利息、 资金的时间价值、房产折旧与价值变化，也不含交易环节的税费与中介费。 净口径只扣除你自己填入的空置月数与年度持有成本，不代表任何地区的平均水平。 敏感度表按毛口径计算，不扣空置与成本，用途是看租金弹性对回报率的影响。 页面上出现的所有房价与租金数字都是为了说明算法而设的假设值，不代表任何城市的市场行情。 这个工具衡量的是「现金产出效率」，不是「这笔投资赚不赚钱」。

风险提示：本工具仅为测算演示，不构成购房、出租或投资建议。房产的价值受政策、区位、 供需等多重因素影响，历史租金水平不代表未来。决策前请结合自身居住需求与现金流状况审慎判断。