这里的每一个税率都是空格，不是标准答案。 契税按面积、套数分档，各地执行口径不同；增值税与个税的征免条件、年限起算方式同样由当地规定。 两个勾选框只是让你测算「如果免征会省多少」，是否真的符合免征条件，以当地税务机关认定为准， 签约前请到不动产登记或税务窗口核实。
税费分项
| 项目 | 金额 | 口径说明 |
|---|---|---|
| 契税 | ¥20,000.00 | 计税价 ¥2,000,000.00 × 1%（税率按你当地适用档位填） |
| 增值税及附加 | ¥112,000.00 | 全额口径：¥2,000,000.00 × 5.6% |
| 个人所得税 | ¥20,000.00 | 核定比例口径：¥2,000,000.00 × 1% |
| 登记与其他杂费 | ¥2,000.00 | 权属登记、工本、贷款抵押登记等 |
| 税费合计 | ¥154,000.00 | 约占计税价 7.7% |
本工具只做算术：把你填进来的税率、口径与征免假设按公式算出金额，不判断任何政策是否适用于你这套房。 不含中介费、贷款服务费、评估费、维修基金、物业交割等费用，也不处理赠与继承、法拍房、非住宅、 商住公寓等特殊标的。税率与征免条件会随政策调整，实际应纳税额以当地税务机关核定为准。
怎么用
6 步- 填计税成交价：一般按网签价与评估价孰高确定，具体口径以当地不动产登记与税务窗口的要求为准。
- 填契税税率：契税按面积、套数分档，各地执行口径不同。这一栏必须填你当地适用的税率，工具里的默认值只是占位，不是标准答案。
- 选增值税口径并填征收率：选「全额」还是「按差额」，再填当地适用的征收率。走差额口径时记得把房屋原值也填上。
- 选个税口径：按成交价核定比例，或按增值差额的 20%。选核定比例时填当地适用的比例。
- 按需勾选免征假设：两个勾选框用来测算「如果免征能省多少」。是否真的符合条件，以当地税务机关认定为准。
- 看合计与分项：上方给出三项税额与合计，中间那行告诉你税费占房价的比例和免征能省多少，下方分项表可以导出 CSV。
这个工具在算什么
把二手房交易里的三大项税——契税、增值税及附加、个人所得税——分开算，再加上登记杂费， 得到一个税费合计，同时告诉你它占房价的比例。 听上去像小学算术，实际上大部分人算错的地方不在乘法，而在「乘哪个税率、乘哪个基数」。
所以这个工具做了一个刻意的设计：页面上没有一个税率是写死的。 契税按面积、按套数分档，各地执行口径不同；增值税与个税的征免条件、计税口径同样由当地规定， 而且都会随政策调整。任何把某个数字固化在页面上的做法，都是在替你做一个它没资格做的判断。 工具只负责把账算对，税率填多少由你去问清楚。
拿默认那组假设跑一遍：计税价 200 万，契税税率 1%，增值税及附加按全额 5.6%， 个税按成交价核定 1%，杂费 2000 元。契税 20000 元，增值税及附加 112000 元，个税 20000 元， 三项税额分别是 20000 元、112000 元、20000 元，加上杂费合计 154000 元，约占计税价 7.7%。 同一套房，如果增值税与个税两项都免，合计降到 22000 元，约占 1.1%——两种情形相差 132000 元。 这个差额比大多数人预留的装修预算还大，却常常在看房阶段被完全忽略。
参数怎么填
计税成交价不一定等于你和卖家谈的价格。 一般按网签价与评估价孰高确定，具体口径以当地不动产登记与税务窗口的要求为准。 填之前最好先问清楚当地是怎么认的，否则算出来的数会整体偏低。
契税税率这一栏的标签写的是「填你当地适用的税率」， 不是随口一说。契税按房屋面积、家庭住房套数分成不同档位，同一个城市里不同情形适用的档位就不一样， 跨城市差别更大。默认值 1% 只是一个占位数字，用来让页面能跑起来，不代表任何城市的标准。 去不动产登记中心或税务窗口问一句，比在网上搜十篇攻略靠谱。
增值税及附加征收率与计税口径要一起看。 口径选「全额」就是拿成交价乘征收率，选「差额」则是拿成交价减原值后的增值部分乘征收率。 200 万成交、150 万原值、5.6% 征收率这组数：全额 112000 元，差额 28000 元，差 84000 元。 走哪条路不是你挑的，取决于房屋性质与当地规定。
个税口径同理。按成交价核定比例，还是按增值差额的 20%， 通常取决于原值凭证是否齐全以及当地规定。同样那组数：核定 1% 是 20000 元，差额 20% 是 100000 元。 选「差额 20%」时核定比例那一栏会自动禁用，防止两套口径混着填。
两个勾选框是免征假设，不是资格认定。 勾上只表示「假设这一项免征」，工具会把对应税额记为 0，方便你看清能省多少。 是否真的符合条件，请以当地税务机关的认定为准。
几个反复有人踩的坑
只算首付，忘了税费。 这是最常见也最伤的一个。200 万的房子，按 30% 首付准备了 60 万， 结果签约后发现还要再掏 154000 元税费——预算缺口一下子出现十几万。 税费在二手房交易里动辄占到房价的 3% 到 8%，属于必须提前预留的现金， 而且它通常不能贷款，只能真金白银拿出来。
拿别人的税率往自己身上套。 论坛上一句「我买房契税才 1%」对你毫无参考价值，因为你的面积、套数、城市可能都不一样。 同样 200 万的成交价，契税税率 1% 是 20000 元，1.5% 是 30000 元，2% 是 40000 元，3% 是 60000 元。 光这一项，档位差两级就是四万块的差距。
被「到手价」绕进去。 卖方报「到手 200 万，税费你出」，听起来很干脆，实际上把不确定性全丢给了你。 如果这套房增值税走全额、个税走差额 20%，按前面那组数算，你要额外承担的可能是十几万； 如果两项都能免，可能只有两万多。谈价之前先把这几个变量问清楚， 否则「到手价」低的那套，实际支出未必更低。
把税费和中介费混为一谈。 这是两笔完全不同的钱。税费是按规则算出来的，谈不了；中介费是服务合同约定的，可以谈。 把它们混在一个总数里，容易让人误以为「反正都是杂费」， 从而既没在能谈的地方争取，也没在不能谈的地方提前备足现金。 这个工具只算税费，中介费与装修等支出请用购房总成本计算器一起看。
边界与假设
本工具只做算术：把你填入的税率、计税口径与征免假设按公式算成金额，不判断任何政策是否适用于你这套房。 差额口径下增值部分为负时按 0 处理。不含中介费、贷款服务费、评估费、维修基金、物业交割等费用， 也不处理赠与继承、法拍房、非住宅、商住公寓、动迁安置房等特殊标的。 各项税率、征免条件与认定标准存在地区差异且会随政策调整，页面上出现的所有数字都是为了说明算法而设的假设值， 不代表任何城市的现行规定。实际应纳税额以当地税务机关核定为准。
风险提示：本工具仅为测算演示，不构成购房建议或税务建议。签约前请到当地不动产登记与税务窗口核实适用税率、 计税口径与征免条件，并以官方最新发布为准。
常见问题
6 条二手房交易到底要交哪几种税？
税费大概占房价多少？
「满二」「满五唯一」是什么意思？
增值税的「全额」和「差额」有什么区别？
个税按 1% 还是按差额 20%？
税费能砍价吗？谁交比较划算？
本工具仅为测算演示，不构成投资建议。计算结果受输入假设影响，实际情况请以官方规定与金融机构公布为准。