公积金贷款计算器

这东西在算什么

买房要贷的钱可能来自两个口子：公积金和银行商贷。 前者利率低但有额度上限，后者额度灵活但利率高。 这个工具把三种走法并排算出来——全部走公积金、全部走商贷、以及公积金顶满再用商贷补缺口的组合贷， 各自的月供、总利息、总还款额一次列清楚。

组合贷的算法要说明白：它不是拿一个「平均利率」去套总额，那样算是错的。 工具把公积金段和商贷段当成两笔独立贷款，各按各的利率生成还款计划，再把月供和利息相加。 这也是实务中的真实情况——你手里会有两份合同，每月扣两笔钱。

参数怎么理解

两个利率都不预置行情。 公积金贷款利率和商业贷款利率都会随政策调整，而且商贷利率还会因城因行因人而异。 任何写死在页面上的数字都会过时，写上去等于误导。 默认值只是让工具跑起来的占位数，请把公积金中心和银行审批下来的实际执行利率填进去。

公积金贷款额受额度上限约束。 能贷多少不是你说了算，由当地政策、缴存年限、账户余额、房屋性质、是否首套等一堆条件决定， 各地差异很大。填之前建议先去当地公积金管理中心的官方渠道查清楚自己的可贷额度， 拍脑袋填一个数算出来的结果没有参考价值。

商业贷款额填的是缺口。 总贷款需求减去公积金能批的部分，剩下的才是商贷。 如果公积金额度已经覆盖全部需求，商贷这栏填零即可。

组合贷到底省在哪

用一组示例参数走一遍，把机制说清楚。总贷款一百五十万，三十年，等额本息， 公积金段六十万按百分之二点八五测算，商贷段九十万按百分之三点五测算—— 这两个利率只是示例占位，不代表任何现行标准。

组合贷的月供是 6522.74 元，总利息 848188.74 元。 同样一百五十万全部走百分之三点五的商贷，月供 6735.67 元，总利息 924841.31 元。 组合贷少付 76652.57 元利息，每月少还 212.93 元。 月供差看起来不大，但乘上三百六十期，省下的是一辆车的钱。

额度的边际价值也能算出来。把公积金额度从六十万提到七十万、商贷相应降到八十万， 总利息从 848188.74 元降到 835413.31 元，三十年省 12775.43 元。 也就是每多用一万块低息额度，三十年大约省一千二百多元。 缴存基数、缴存年限、有没有补充公积金，这些平时懒得管的事在这里是有回报的。

常见误区

看到纯公积金那一行利息最少就选它。 示例里纯公积金只贷了六十万，另外两行是一百五十万，三行根本不在一个量级。 它利息少是因为借得少，差出来的九十万得你自己拿现金补首付。 这笔现金本来可以留作应急金或做别的用途，机会成本不是零。 看这张表的正确顺序是：先看「贷款总额」列，再看利息，否则很容易得出反的结论。

拿一个平均利率去套总额。 有人会把六十万乘二点八五、九十万乘三点五，加权出一个三点二四的「综合利率」， 再拿这个数按一百五十万算月供，得到 6519.87 元、总利息 847151.43 元。 这个近似离分段实算的 6522.74 元和 848188.74 元不算远，但它天然是偏低的： 两段的本金摊还节奏不同，利率高的那一段本金留存时间更长，加权平均把这层结构抹掉了。 期限越长、两段利差越大，这个偏差就越明显。工具走的是分段实算， 和你实际每月扣两笔钱的情形一致，不用再担心近似带来的误差。

以为组合贷办起来和纯商贷一样简单。 两笔贷款意味着两套审批流程、两份合同，放款时点可能不同步， 提前还款时也要分别处理，部分地方对先还哪一段有规定。 流程上的麻烦不体现在利息数字里，但它是真实存在的成本，签约前值得问清楚。

忽略公积金账户里那笔余额的用法。 不少城市允许用账户余额逐月冲抵月供或按年提取还贷，这会实打实降低你每月的现金支出。 工具算的是贷款本身的利息结构，不包含这类冲抵，所以表里的月供是你要还给银行的数， 不是你钱包里真正少掉的数。能不能冲抵、怎么申请，各地规则不一样，办贷款时顺手问一句。

边界与假设

组合贷按两笔独立贷款分别计息后相加，两段共用同一个年限和同一种还款方式。 月利率按年利率除以十二取得，不做复利折算，末期结清剩余本金以吸收尾差。 等额本金口径下表格给出首月与末月还款额，等额本息口径下月供全程固定。

工具不涉及可贷额度的测算与资格审核，不处理浮动利率重定价、提前还款、 公积金账户余额直接冲抵月供、以及两段期限不一致的情形。 如果你的实际情况是两段年限或还款方式不同，可以用站内的房贷计算器把两段分别算一遍再相加。 各地公积金政策差异很大且会调整，本页所有数字均为示例测算，请以当地公积金管理中心与受托银行的规定为准。

风险提示：本工具仅为测算演示，不构成贷款建议或购房建议。公积金贷款利率、可贷额度、准入条件与办理流程各地不同且可能调整， 实际以当地住房公积金管理中心和放款银行的审批结果与合同约定为准。