购房能力评估计算器

购房能力是两条线里更矮的那条

看房之前最该回答的问题不是「哪套好」，而是「我到底能买到多少钱的房」。 这个问题有两个互相独立的答案，最终生效的是更小的那个。

第一条是月供线。你的月收入乘以能接受的月供比例，得到月供上限；把这个月供代回等额本息公式反推， 得到银行能借给你的本金；再按首付比例还原回去，就是月供能撑起的总价。 第二条是现金线。手上能动用的钱扣掉必须留下的应急金，剩下的部分要同时付首付和买入税费， 除以这两项的合计比例，才是现金能撑起的总价。

大部分人只算了半边。算月供的那批人签完合同才发现契税中介费凑不齐， 算首付的那批人搬进新房才发现每个月喘不过气。两条线一起算，才知道自己卡在哪儿。

银行的风控线不是你的安全线

银行审批时会看一个负债收入比的上限，很多人拿这个数字当自己的目标，这是个危险的误会。 银行关心的是坏账率——它要保证的是你大概率不会违约，只要你还得上， 至于你每个月是不是过得紧巴巴、有没有钱看病旅游、孩子报班要不要犹豫，都不在它的模型里。

你自己的安全线要从生活倒推。把每月必须的开支老实列一遍：吃饭通勤、房租或物业、 孩子的学费和课外班、双方老人的赡养、保险保费、以及那些每年都会发生但容易忘掉的大额支出。 收入减掉这些之后剩下的钱，才是可以拿来还贷的。倒推出来的比例往往比银行给的上限低不少， 而那个低出来的差额，就是你未来几年生活弹性的来源。

有个简单的自查：如果这个月供数字让你在填表的时候心里咯噔一下，那就是填高了。 公式不会替你承担情绪成本，但你要背三十年。

压力测试按收入下降三成算

买房的测算最容易犯的错，是默认收入只会涨不会跌。真实世界里降薪、行业收缩、 换工作的空窗期、家里有人需要人照顾而不得不减少工作时间，都是会发生的事。 一笔要还二三十年的贷款，撑过一次收入下滑几乎是必然要面对的考验。

所以按当前收入算完，请一定再按收入的七成算一遍。工具已经把这一步做进去了： 它会直接告诉你收入降三成之后，同一笔月供会占到多少比例。 如果这个数字冲到六成以上，说明这个方案没有余地，收入一波动就会挤掉全部可支配开支； 如果落在四成上下，说明还有缓冲，日子会紧但不会失控。

为什么是三成不是两成？因为两成的降幅靠压缩消费还能扛，三成通常意味着工作本身出了变化， 同时伴随的往往还有再就业周期。用一个稍微苛刻的假设做决策，比事后追悔便宜得多。

几个常见误区

把首付当成全部现金支出。 买房的一次性支出远不止首付。契税、中介服务费、评估费、贷款相关服务费、权属登记， 再加上入住前的装修、家电、家具和搬家，这些加起来常常是一笔不小的数目。 工具里专门给了「买入税费占比」这一栏，就是逼你在算之前先把这块列出来。 具体税率与减免条件以主管部门公布为准，服务费以合同为准，这里只做占比测算。

把奖金和提成当固定收入。 月供是刚性的，收入却不是。把波动的那部分算进月收入，等于在用好年景的数字支撑坏年景的义务。 稳妥的做法是只用稳定到手的部分填收入栏，把奖金留作提前还款或者应急的补充。

忘了二手房可能按评估价放贷。 成交价和评估价不一定一致，评估价偏低时贷款额会跟着缩水，差额需要你补现金。 这一块工具算不出来，只能在签约前向银行和中介问清楚，别等到批贷环节才发现窟窿。

用拉长年限来买更贵的房。 年限一拉，月供下来了，额度上去了，看着像是能力提升了。但总利息在同步膨胀， 还款义务也延长了。先按你真正愿意接受的年限算一遍，再看拉长之后多出来的面积值不值那笔利息。

拿到上限之后该怎么用

算出来那个总价，不是拿去当预算的，是拿去当红线的。把它记住，然后按八成去看房。 留出的那两成不是浪费，是给评估价缺口、装修超支、临时加价这些必然会冒出来的意外准备的。 看房的时候一旦超过红线，直接跳过，不要说服自己「稍微加一点点」——加价这件事从来不会只发生一次。

另一个用法是反过来问自己：如果我想买的那套超了三十万，那三十万从哪来？ 是多攒一年首付，还是把月供比例往上推五个点，还是把年限拉长五年？ 工具里那张敏感度表能帮你把这三条路的代价并排看清楚，答案通常比想象中更明确。

边界与本工具的假设

贷款按等额本息计算，年限上限设在四十年以避免输入笔误。 工具不判断购房资格，不含限购限贷认定、组合贷的额度上限、评估价缺口、资金监管流程， 也不含利率重定价之后月供的变化。持有阶段的物业费、维修、房产相关税费与出租收益均未计入。 算出来的是一个理性区间，不是银行会批给你的额度。

风险提示：实际可贷额度以银行审批为准，各项税费以主管部门公布口径为准。本工具仅为测算演示，不构成投资或购房建议。