倒按揭（以房养老）测算器

这个工具在算什么

倒按揭的现金流方向和普通房贷正好相反。房贷是先拿一大笔钱、以后按月还； 倒按揭是不拿本金，把房子抵押出去，由机构按月付钱给你，欠款逐月累积， 到约定期满或触发合同约定的情形时再结清。

工具只回答一个算术问题：给定评估价、认可比例、利率和年限，每月能领多少、 一共能领多少、期末欠多少。约束条件只有一条—— 领取期末的本息余额，正好等于机构认可的期末房产可处置价值。 每月领到的钱都要从领取当月起按月计息滚到期末，所以月领取额等于额度除以年金终值系数。

走一组数字：评估价 200 万元，认可比例 60%，年利率 5%，领取 20 年。 额度是 120 万元，年金终值系数 411.03，月领取额约 2919.47 元。 需要说明的是，这只是一种常见结构的简化模型，真实产品的条款形态各不相同。

参数怎么填

房产评估价以有资质的评估机构出具的报告为准， 不是挂牌价也不是邻居成交价。机构认可比例照合同条款填， 工具不预置任何折扣标准——这个数各家差别很大，写死就是误导。

年利率照合同填，先弄清楚是固定还是浮动。 领取年限决定同一笔额度分摊到多少个月，也决定利息滚多久。 前期一次性费用包括评估费、公证费、手续费这类， 先从额度里扣掉，剩下的才变成月领取额。 房产年价值变动率是你自己的假设、不是预测， 填 0 就是按当前评估价测算，想做压力测试就填个负数。

第一个反直觉的地方：领到手的比想象中少很多

200 万元的房子，20 年一共领到手 700672.53 元， 只相当于评估价的 35.03%。而期末欠款是 120 万元，其中 499327.47 元是利息，占欠款的 41.61%。 也就是说额度里有四成多是被利息占掉的，真正流到你手上的只有五成八。

工具里那张逐年表把这个过程摊开了：累计领取那一列是一条直线，每年固定增加 35033.63 元； 年末本息余额那一列是一条越走越陡的曲线，第一年末 35847.74 元，第五年末 198541.64 元， 第二十年末正好 120 万元。两列之间的距离，就是逐年累积起来的利息。 这张表可以导出来，和合同附的还款计划表逐行对照，对不上的地方正好拿去问。

原因是复利的时间不对称：第一个月领的那笔钱要计息整整 20 年，最后一个月领的那笔基本不计息。 每笔钱背的利息长短不同，早领的背得久。所以月领取额低不是算错了， 而是「领钱在前、还款在后」这个结构的必然结果。 理解这一点，才能看懂为什么这类产品的报价普遍不高。

第二个反直觉的地方：领得越久，总共领得越少

直觉上年限拉长应该能多领点，实际正相反。同一组参数下： 领 10 年每月 7727.86 元、累计 927343.42 元； 领 15 年每月 4489.52 元、累计 808114.23 元； 领 20 年每月 2919.47 元、累计 700672.53 元； 领 30 年每月 1441.86 元、累计 519069.41 元。 从 10 年拉到 30 年，累计领取少了四成多。

道理还是那个：年限一长，同一笔额度不只是分给更多月份，每笔钱还要多滚好几年利息， 利息把额度吃掉的比例就更高。所以年限的选择本质上是在「每月领得多」和「领得久」之间取舍， 而不是「领得久总量就大」。这一项在合同里往往和领取方式绑定，改起来不自由， 填参数时不妨多试几个年限看看差距。

利率是最容易被一句话带过的条款

评估价 200 万元、认可比例 60%、领 20 年的情况下，年利率 3% 时每月 3655.17 元， 5% 时 2919.47 元，7% 时 2303.59 元。 从 3% 到 7%，月领取额少了 37%。利率还直接决定期末欠款里利息占多大比重， 而这笔利息最终是要用房产价值来抵的。

所以签之前要把三件事问清楚并核对合同文本：利率是固定还是浮动； 浮动的话挂什么基准、多久调整一次；调整时有没有上下限。 浮动利率在长达二三十年的合同里，累积影响可能远大于签约时的那个初始数字。

边界与假设

工具只做现金流测算，不做适配性判断，也不推荐这类产品。 模型假设按月等额领取、按月计息、期末一次性结清，实际产品的条款形态各不相同： 领取方式是终身还是定期、利率是否浮动、房产处置与继承怎么约定、 提前终止与违约如何处理、老人搬离或长期住院期间的居住条款怎么写、 房产增值部分如何分配，各家合同都不一样，本模型只是其中一种常见结构的简化。

计算未考虑税费、保险费、后续评估与公证的费用，也未考虑长寿风险与房价的实际走势。 这类安排涉及自有住房的抵押与最终处置，影响不可逆，还牵涉家庭成员的权益与继承问题。 工具的用途是把现金流的量级算清楚，让你带着具体数字去看合同、去提问， 而不是替代任何一份合同或专业意见。

风险提示：倒按揭属于条款复杂、期限很长且不可逆的金融安排，涉及自有住房的抵押与最终处置， 并可能影响家庭成员权益与遗产安排。本工具的测算结果完全取决于你填入的假设， 不代表任何机构的实际报价，也不构成对该类产品的推荐或适配性判断。 办理前请核实机构资质、完整阅读合同文本、咨询有资质的专业人士并与家人充分沟通。 本工具仅为测算演示，不构成投资、养老或法律建议。