出租房逐月现金流测算

从年度租金转到每月实际现金

出租房一年总租金足够，并不意味着每个缴款月都有足够现金。本工具从观察起点已经存在的现金、贷款与押金负债出发，逐月记录经营付款、融资付款、押金收退与可选出售。适合核对用户已确认的付款安排；不计算购入成本、购售评分或房价预测。若只需要年度净租金率，可使用租售比工具，避免把这两种账户边界混在一起。

观察起点为第1月开始前的第0期。期初总现金填写这项观察账户实际持有的全部现金，包括已收到但尚未退的历史押金；期初押金负债另填对应金额，不再把同一笔历史押金增加一次现金。贷款剩余本金表示此时仍欠的本金，不作为新借款流入。模型不从当前余额反推此前购房、借款与租赁历史，也不把房产价值当作现金。

四层公式与月内事件顺序

经营净额＝当月实际租金−每月运营支出−当月一次实际费用。运营支出每个月照付，空置只把租金归零；已出租月可用逐月设置覆盖基础租金。一次费用可录入实际维修、用户确认的税款等付款，不自动判定税种、税率、优惠或合同义务，避免把尚未核实的政策当作事实。

融资后净现金＝经营净额−本期利息−本期归还本金。还本是现金流出，却不是经营费用，因此经营与融资两层分别展示。当月现金净额＝融资后净现金＋本月收取押金−本月退还押金；未补资月末现金＝上月未补资现金＋当月现金净额。

每月先确认租金及实际费用，再按月初贷款余额计息并正常还本，押金按同月先收取、后退还处理，不依明细录入顺序；当月退还总额不能超过期初持有押金加当月新收押金。押金负债＝上月押金负债＋本月收取−本月退还。月内先后只是公开的模型约定，不能证明现实中某一日不会发生缺钱，也不能替代真实租约。

月息、三种还款方式与到分舍入

月利率r＝用户固定年利率百分数÷100÷12；当月利息＝月初剩余本金×r，按十进制四舍五入到分。输入现金、租金、费用、押金和贷款本金也先按十进制舍入到分，半分进一分，负半分远离零，例如−0.005元为−0.01元。之后以整数分递推，不用二进制浮点未舍入余额代替实际还款余额。

等额本金：正常月还本额为期初本金÷剩余期数，舍入到分，逐月利息按下降后的余额重算，末期归还所有余款，提前归零后停止扣款。等额本息：正常月供A＝P×r×(1＋r)ⁿ÷[(1＋r)ⁿ−1]，先按分确定月供，每月还本＝月供−当月已舍入利息；本金封顶为实际余额，末期吸收尾差。零利率时两者都按P÷n确定正常本金，最后一期结清余款。

只付息到期还本：剩余期限内每月按月初本金付息，最后一期再一次归还全部本金；观察期未到约定末期时本金仍保留。固定年利率允许0—100%，剩余期限为1—600个整月，观察期最多120个月；这些是简化模型范围，不是产品条件。工具不模拟日息、重定价、违约金、税收或银行真实账单精度规则。

可逐行复核的构造示例

默认示例使用2028年1月开始的3个月，期初现金与押金负债均为0；每月租金1000元、运营支出100元，贷款剩余本金24000元、构造固定年利率10%、剩余80期、等额本金。另设第2月实付维修200元，第1月收押金1000元，第3月退还1000元。这些数值只为解释公式，不代表任何真实房源、贷款或合同。

首月900−200−300＝400元；第二个月贷款余额已降至23700元，利息为197.50元，不能误说每个月利息都为200元。三个月经营净额2500元，利息592.50元，还本900元，融资后净现金1007.50元；押金共收1000、退1000，不增加经营利润，期末剩余贷款23100元。现金流入4000元，现金流出2992.50元，0＋4000−2992.50＝1007.50元。

如果另假设期末售价30000元、用户确认交易支出1000元，则退出前已经完成第3月还款和押金退款。退出净回款＝30000−1000−23100−0＝5900元，最终现金6907.50元；不能再扣此前已还900元本金，也不能再次扣已退1000元押金。这是构造条件算术，不是建议售价、出售建议或税费估算。

最低现金与必要补入的口径

“最低月末现金”只取每个经营月份结束时的未补资余额，不含期初及随后可选出售时点。另列“期初及月末最低”包含第0期、全部月末以及可选出售后。必要补入＝max（0，−完整原始路径历史最低现金），每次新增补入只取本次累计必要补入比上次增加的部分。它不是把所有负月末余额相加，也不是新增借款或利润。

例如期初−50元，连续3个月无租金、每月运营支出100元，原始余额为−50、−150、−250、−350元。第0期必要补入50元，之后每月新增100元，累计350元；不能把150、250、350再相加成750元。补资后现金另列，原始余额始终保留；初期已经出现的缺口不会被后来的租金或出售回款抹掉。

总现金包含押金，不能视为自由可花的钱。扣押金参考＝原始现金−当时的押金负债，仅是一列参考，不改变原始现金或再次退押金。维修准备金从一个自有账户转到另一个账户是内部划拨，不再作为经营费用；实际付给维修方时才列一次支出。若希望观察准备金账户内部余额，应在独立账表中记录，不将它误称为本工具已经实现的专户模型。

退出、情景、账户边界与使用限制

退出净回款＝用户假设售价−确认交易支出−最后月还款后的剩余贷款−尚未退押金。可为负数，表示这些假设下出售本身还需要补款。退出后余贷与押金负债归零；未选择出售则继续保留这两项余额。经营、融资及押金累计仅统计月度层，退出清偿单列；总现金流入、总现金流出及总净变动包含退出，按期初现金＋流入−流出＝期末现金核对。

用户情景统一替换全部已出租月份的租金，包括逐月租金覆盖，保留原有空置月，再增加用户指定的额外空置期号；运营支出、一次费用、贷款、押金和售价假设保持相同。未收租不自动停止运营付款，也不自动退押金，实际租约不同请自行改录已确认收付款。没有年付租金自动分摊、房价预测、投资IRR或值得买卖评分。需评估完整投资现金流可另用XIRR，并自行确定购入、装修、贷款和出售的同一账户边界，不能把本工具期间现金误当完整投资收益。

起始月为真实四位公历月，终月不能超过9999年12月；空置租金、实际费用、押金明细合计最多120条，期号1表示起始月。单项、月度、全部累计金额和现金差额绝对值均不得超过一万亿元；任一超限或元分转换丢分整体拒算，建议缩小金额或分表。非有限金额、空白必填数值、负支出、非法月份、分数期数、重复ID、同月重复租金覆盖与超额退押金都不会静默改成有效输入。

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